（原标题：高层住宅不好卖）图片来源于网络，如有侵权，请联系删除
房地产市场变化之快，让一家千亿级房企北京区域的营销负责人梁薇有点措手不及。2024年下半年，她所在的公司在北京的一个新项目开盘，本想采取速战速决策略，但卖了半年，去化率仅两成多。
梁薇介绍，拿地之后，客研部门对周边市场需求做了深入调研。根据调研结果，他们将产品客群定位在首次置业高智群体及刚改家庭，产品以高层为主，辅以小高层满足差异化需求，将三居室作为主力户型。
项目开盘卖得不错，但2025年以来，高层住宅逐渐卖不动了，为数不多的小高层成为去化主力军。梁薇说，项目开发前调研结果没问题，但与市场表现出现偏差，可能是市场偏好发生了变化。
高层住宅指10层以上（高度大于27米）住宅，具有现代化设计和视野开阔等特点；小高层通常指7层至11层住宅（18米至27米），居住舒适度较高；洋房主要为4层至6层（低于18米）住宅，具有低密度、高品质和私密性强等特点。
梁薇在与同行交流时发现，自2024年下半年以来，北京、上海、杭州等城市的高层住宅普遍去化较难，甚至一些大平层豪宅项目也不例外，购房者越来越倾向小高层和洋房。
二手房市场也在经历类似的变化，一位北京的中介人士表示，两居和三居的高层住宅原本成交和价格都较为坚挺，但目前不如“老破小”受欢迎。
一家国有房企的区域负责人告诉经济观察报，他们公司旗下项目也出现高层住宅滞销的情况。他认为原因复杂，既有市场供需结构变化的因素，也是购房者偏好变化的结果。
风向变了
梁薇所在公司开发的项目有10栋高层和7栋小高层，共有900多套房源。梁薇说，该项目是他们为了适应市场需求推出的新产品，拓客阶段即受到了市场大量关注，这也增强了销售团队的信心。
项目首次开盘推出百套房源，彼时正值一线城市楼市成交好转，几乎被一抢而空。按照项目方估算，如果市场趋势不出现意外转折，项目九个月可以清盘，乐观情况下，年底可完成80%去化。
进入顺销阶段，项目销售势头不如开盘，但也保持一定量成交。大约两个月后，梁薇发现有些不对劲，虽然看房的人很多，但成交节奏很慢。到2024年底，去化率不足两成。
梁薇说，2025年春节假期至2月底，销售套数为个位数，加上节前销售业绩，一共卖了200多套。而且，开盘时，为了拉近与周边市场的距离，销售价格比备案价下调了约10%。
该项目高层和小高层房源比例大约为6:4，已经销售的200多套房源，小高层占比超过六成，2025年新成交的房源均为小高层。梁薇说，从目前的销售结果看，项目定位与当前市场需求出现较大偏差。
定位出现偏差的不止梁薇负责销售的项目。上述国有房企区域负责人说，他们公司开发的项目，目前二期在售，共有11栋楼，总房源超过700套。其中高层6栋，房源占比六成；小高层5栋，房源占比四成左右。
项目二期开盘至今已经超过6个月，目前去化率约为25%。已售出的房源中，小高层房源占比超过三分之二，高层住宅占比不足三分之一。
该国有房企区域负责人告诉经济观察报，他负责的项目一期于2023年底开盘，以小高层为主，高层房源相对较少，目前接近清盘。一期项目销售时，高层住宅较受欢迎，小高层去化相对缓慢。
鉴于项目一期的销售情况，二期在产品设计时增加了高层房源数量，降低了小高层房源比重。但这次，高层住宅不好卖，小高层反而好卖了。这一变化超出上述国企人士的预料。
北京朝阳区某项目也有类似的困惑。一位渠道负责人告诉经济观察报，这个项目共分为三期，一二期是20层以上的高层住宅，以两居和三居为主；三期总层高18层，主打四居室。总房源接近2000套。
一期在疫情期间开盘，目前已接近清盘状态，仅剩下少量尾房和清退房源在售；二期项目开盘至今已超过20个月，去化率约为六成；三期项目于2024年10月开盘，共卖出20套左右，去化率不到一成。
上述渠道负责人说，2024年四季度为近年来北京楼市成交最好的季度，不少项目利用这一机会加紧去化，新房整体成交情况不错，但高层住宅普遍滞销，“北京高层住宅项目不多，以后会更少，本来是稀缺产品，没想到这么不好卖”。
成因复杂
高层住宅滞销情况并非突然出现，2024年下半年就开始出现迹象。彼时多数新建商品房项目去化较差，在一定程度上掩盖了这一需求偏好的变化。
2024年9月底，随着降首付、降按揭利率、放松限购等一系列房地产政策出台，全国主要城市的房地产市场出现回暖迹象，新房和二手房成交大幅增加。楼市成交恢复也让房价止跌回稳。
随着市场企稳，高层住宅项目的滞销情况开始引起房企的关注。一位央企西南区域的负责人告诉经济观察报，高层住宅滞销的情况在全国主要城市普遍存在，这一情况在2025年逐步成为行业共识。
对高层住宅滞销的原因，多位房地产从业者认为成因较为复杂，但主要有两个原因。
第一，市场供需变化...
