范为：房地产“止跌回稳”是渐进式复苏
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（原标题：范为：房地产“止跌回稳”是渐进式复苏）
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房地产“止跌回稳”政策信号持续释放，房地产市场正处在深度调整与政策松绑的关键交汇点。“这不是快速反转，而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。”申万宏源证券固定收益融资总部总经理、博士后合作导师范为说。
近期，多个城市密集松绑限购，释放稳楼市强烈信号，但市场仍面临深层考验：房地产市场修复需居民收入预期、价格信号与宏观经济基本面协同发力。范为表示，当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导的关键阶段，随着限购松绑等优化政策密集出台，政策工具箱持续发力，已经为市场构筑坚实的托底基础，市场预期随之稳步修复。
范为同时提醒，房地产企业要穿越周期，必须坚守稳健财务结构，严控负债水平，保障现金流安全，拓展多元化融资渠道，推动商业模式由“高杠杆开发”向“高效率运营”转变。
“止跌回稳”：并非快速反转，而是逐步软着陆
经济观察网：近期多个城市松绑限购，旨在巩固“止跌回稳”态势，实现房地产“止跌回稳”需要多久？
范为：目前已经可以看到，房地产市场“止跌回稳”将呈现渐进式复苏态势。当前政策组合已形成有效托底，预计核心城市将在未来1―2个季度内率先显现企稳迹象，能级较低城市则需要更长时间化解库存压力，实现全面市场回稳与信心重建将是一个持续深化的过程。
本轮政策松绑主要着眼于需求端修复，通过释放合理住房需求与改善市场预期推动市场回暖，但市场信心的实质恢复仍需政策效应与居民收入预期、价格信号转变及库存去化进度等多重因素形成合力，并依赖宏观经济基本面的协同支撑。因此，“止跌回稳”并非快速反转，而将表现为跌幅收窄、逐步软着陆的稳健修复过程。
经济观察网：目前，“止跌回稳”处于哪个阶段？
范为：当前房地产市场正处于“政策底”向“市场底”传导的关键阶段。随着限购松绑等优化政策密集出台，政策工具箱持续发力，已经为市场构筑坚实的托底基础，市场预期随之稳步修复。从市场结构看，不同能级城市分化态势明显。核心城市对政策反应更为敏锐，已率先出现成交量企稳回升的积极信号；部分二线及三四线城市仍处于探底过程，展现出本轮复苏的梯度特征。随着行业风险有序出清，叠加经济基本面的持续改善，市场有望逐步建立新的平衡状态。
总体来看，当前“止跌”的政策信号明确有力，市场正在积蓄内生回稳动力。虽然全面价格回升尚需时日，但企稳向好的趋势已初步确立，为行业平稳过渡与高质量发展创造了有利条件。
经济观察网：各地的房地产松绑政策不断落地，从政策的落地效果来看，您认为效果如何？
范为：本轮房地产政策优化已初步显现“企稳分化、温和复苏”的积极成效。核心城市凭借其坚实的产业基础和持续的人口流入，对政策反应更为敏锐，改善型需求有序释放，成交量率先企稳回升，为整体市场注入了稳定预期。不同能级城市间表现分化，部分城市库存压力仍需时间化解，这正体现了市场自我调节与结构优化的自然过程。总体来看，当前政策以“精准托底、防范风险”为主要导向，已有效遏制市场下行势头，实现了阶段性的“止跌”目标。
全面“回稳”仍需耐心，随着政策持续显效与经济基本面稳步修复，市场信心有望得到进一步巩固，为行业实现软着陆和高质量发展创造有利条件。
经济观察网：当前政策宽松对房价的具体影响路径是什么？
范为：当前政策正通过“需求激活―库存优化―预期引导”的递进路径为房价企稳提供有力支撑。首先，在信贷端，通过降低首付比例、下调房贷利率等方式，有效降低居民购房门槛与资金成本，直接激发改善型与置换类需求释放。其次，在交易端，通过放宽限购、限售等限制，精准调节区域供需关系，加快库存去化，促进市场流动性与健康度提升。最后，在预期端，以持续且协调的政策信号扭转市场情绪，逐步修复购房信心，引导刚需群体有序入市，夯实房价稳健基础。这一传导机制的核心在于通过流动性注入与预期管理打破房价下行的负向循环。虽然政策效果会因区域供需差异而呈现分化，但随着政策持续显效与经济基本面的稳步改善，市场有望逐步夯实价格基础，实现可持续的企稳回升。
经济观察网：与以往的房地产松绑政策相比，当前的“止跌回稳”遇到的主要问题是什么？
范为：当前“止跌回稳”面临的主要挑战，源于“供给端风险有待化解”与“需求端基础减弱”并存，加之“市场矛盾转变”。在供给端，房企的债务重组逐步推进，但部分企业仍面临流动性压力，导致期房交付信任机制尚未完全修复，购房者观望情绪浓厚，制约了政策效果的显现。在需求端，居民部门对未来收入预期仍偏谨慎，加杠杆意愿与能力有所减弱，政策刺激的边际效应呈现递减趋势，制约刚性需求和改善型需求的释放潜力。此外，市场的主要矛盾已从总量短缺转向结构性过剩，部分城市库存去化周期较长，供需失衡问题难以单靠短期政策调整迅速化解，价格回升仍缺乏坚实支撑。这些结构性问题的化解，正推动行业向更健康、更可持续的新发展模式平稳过渡。
穿越周期：“高效率运营”+“好房子”
经济观察网：中央城市工作会议提出“加快构建房地产发展新模式”，强调双轨制与城市更新。当前房地产市场面临哪些机遇与挑战？
范为：目前已经可以看到，政策导向正在深刻重构房地产行业的底层逻辑，推动市场从“增量扩张”迈向“存量提质”与“结构优化”的新阶段。这给房地产带来机遇，“保障轨”加速建设释放出大规模政策性住房需求，为具备代建能力与精细成本控制的企业开辟了广阔市场空间。同时，“市场轨”下商品房逐步回归居住属性，改善型需求持续引领市场，推动产品向绿色、低碳、智慧化升级，为注重产品力、服务品质与资产运营的企业提供差异化发展契机。此外，城市更新则推动存量资产价值重塑，激活智慧社区、节能改造、适老化转型等产业链机遇，尤其利好具备全周期管理能力和综合解决方案的服务商。
当然，挑战同样十分巨大。保障房对刚需商品房市场的分流效应或使普通住宅承压，房企需要重新明确客群定位与发展策略；城市更新项目周期长、资金需求大，且涉及复杂产权整合与多元利益协调，对企业资本实力与综合管理能力提出更高要求；行业盈利模式亦面临深刻转变，高周转模式难以为继，租赁保障、长效运营等新模式回报周期较长，企业短期面临财务与转型的双重压力，亟需提升精细运营、资本协同与创新服务能力，以应对这场深刻转型。
经济观察网：房地产企业如何穿越周期？
范为：企业需通过战略转型与能力重构穿越周期，实现高质量可持续发展。首先，精准战略定位。企业应积极把握政策导向，主动优化业务模式，可选择成为保障性住房领域的稳定供应商、市场化赛道的精品开发商，或聚焦存量资产的运营服务商，塑造差异化竞争优势。其次，强化产品与服务价值。围绕客户改善型需求，推进绿色、健康、智慧住宅产品的研发创新，并延伸至物业管理和社区服务，构建用户全生命周期的服务链条，增强品牌溢价与客户黏性。再次，提升资本韧性。
必须坚守稳健财务结构，严控负债水平，保障现金流安全，拓展多元化融资渠道，推动商业模式由“高杠杆开发”向“高效率运营”转变。唯有将核心竞争力从资源驱动转向运营与服务驱动，培育覆盖开发、改造、租赁、服务的一体化运营能力，完成由开发商向城市服务商的角色蜕变，才能构筑持续稳定的收益基座，在新周期中行稳致远。
经济观察网：近两年，REITs发行加速，这一趋势对房地产行业的融资模式哪些具体影响？
范为：基础设施公募REITs发行加速为行业提供了多元化融资渠道，减少了对传统银行信贷的依赖，转向资产证券化模式。具体而言：通过“公募基金+ABS”的结构，REITs帮助企业募集长期资金，降低权益融资成本，截至2025年9月末，77只REITs累计募集1966.19亿元，带动新增投资超过700亿元；一定程度上降低了企业杠杆率，例如招商蛇口租赁住房REIT募集13.635亿元，通过出售资产权益回笼资金，减少项目投入，避免信贷依赖，改善资产负债表；支持了专业机构投资者的深度参与，如保险资金和养老金，提供长久期、稳定收益的投资选项，给予投资人新的投资品种，分享基础设施不动产的收益，推动重资产持有企业从重资产向轻资产转型。
经济观察网：REITs对房地产的资产盘活路径有哪些影响？
范为：REITs加速了存量资产的证券化和循环利用，形成“建设→发展→REITs退出→再投资”的闭环，避免盲目抛售。主要有三个方面的影响：第一，拓展了底层资产范围，从基础设施扩展至消费基础设施和保障性租赁住房。截至9月24日，公募REITs累计募集1991.5亿元，其中消费基础设施类251.94亿元，仓储物流类211.21亿元。潜在市场规模达4万亿～12万亿元。可盘活的资产范围逐步增加，并从试点转换为常态化。
第二，提升了资产周转效率，例如华夏华润商业REIT以青岛万象城为底层资产，通过SPV出售实现退出，资金回笼后投入新项目，形成开发-运营-退出的良性循环。2022年20只REITs中14只可分配收入完成率超100%，最高达142%。
第三，为企业提供了权益融资新模式。与过去债性银行贷款、ABS等融资不同，基础设施公募REITs为资产上市，为真权益融资，无偿债压力。
REITs加速也给市场带来了信心。REITs发行增强了投资者参与度和市场稳定性，推动行业转型预期。具体表现为：第一，提升估值吸引力和分红回报，2023年经营权类REITs中债估值IRR均值7.7%，产权类现金分派率4.2%，累计分红约60亿元，增强投资者信心。原始权益人自持比例37.75%，显示长期看好。从分派率和二级市场表现均达到了预期效果，投资者踊跃。第二，改善了二级市场流动性，日均换手率1.31%，高于新加坡和美国，政策推动常态化发行和互联互通，吸引境外投资者。第三，稳定了市场预期，2025年政府工作报告强调通过REITs支持土地收储和存量房收购，提振行业信心。REITs避免房企抛售资产，帮助止跌回稳，重建市场周期。
经济观察网：今年两会明确提出“好房子”概念，强调品质升级。您对房地产行业和企业围绕“好房子”的创新方向有何建议？
范为：今年两会提出的“好房子”概念，为正处于深度调整期的房地产行业指明了方向。这不仅仅是满足基本居住需求，更是对住房品质、功能和服务的一次全面升级，是行业从“规模扩张”转向“质量效益”的关键契机。对于房地产行业和企业而言，围绕“好房子”进行创新，我主要有三点建议：
第一，从总量扩张转向结构化升级，深化产品力。当前，中国住房市场的核心矛盾已从“有无”转向“优劣”，需求结构正经历从单一化到多元化的深刻裂变。这要求企业必须摒弃过去面向“标准件”的大规模生产思维，转而精准服务于不同群体改善型、个性化乃至定制化的需求。创新方向应是对市场进行精细化分层：为年轻家庭打造成长型空间，为老龄人口嵌入适老性设计，为高端人才提供绿色健康与智慧化的居住解决方案。这不仅是产品竞争，更是商业模式从供给导向转向需求导向的根本性变革。
第二，以绿色、健康与智能技术，构筑核心竞争力。房地产作为国民经济的支柱产业，上下游相关产业达60多个，其自身的“科创力”提升至关重要。将绿色低碳技术、健康建筑理念与真正实用的智能科技深度融合于住宅产品，其意义在于：微观上，它降低了建筑全生命周期的能耗与维护成本，提升了居住者的健康资本与工作效率；宏观上，它驱动了建筑产业的技术升级，拉动了绿色建材、新能源、数字技术等相关产业链的发展，是“新质生产力”在住有所居领域的具体体现。
第三，重塑价值链，从“开发商”转型为“综合服务商”。“好房子”的内涵覆盖房屋的全生命周期，包括高品质的物业服务、丰富的社区配套以及持续的资产维护。企业需要超越“一锤子买卖”的开发销售模式，积极向“开发、建设、运营、服务”一体化转型。通过打造优质的社区商业、康养、托育等生活服务，以及提供房屋维护、资产管理的专业解决方案，构建与业主的长期信任关系。这不仅能创造持续的现金流，更是企业穿越周期、实现高质量发展的根本路径。
