上海楼市“沪七条”威力有多大

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2026月02月25日

（原标题：上海楼市“沪七条”威力有多大）

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张雅楠/文

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2026年春节刚过，上海楼市迎来政策松绑。

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2月25日，上海五部门联合印发“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化现行政策。这是继2025年12月24日北京调整购房政策后，一线城市又一次为楼市政策松绑。

要理解此次的“沪七条”，需将其置于当前房地产的现实中。房地产供需关系发生根本性变化已是共识，从总量短缺到总量基本平衡，从“有没有”到“好不好”，房地产行业发展的条件发生了深刻改变。在供小于求、市场过热阶段出台的限制性措施逐步退出，是政策调整的应有之义。此轮北京、上海相继放宽非本地户籍居民的购房条件、允许符合条件者增购住房、优化购房信贷政策是呼应供需变化的实事求是之举。

各地方早已被赋予根据自身情况调整政策的自主权，在四大一线城市中，北京和上海因其巨大的市场体量和风向标意义，政策调整向来审慎。2025年底，北京率先出手优化调整限购政策；2026年1月，《求是》发表文章，呼吁改善和稳定房地产市场预期；2月末，上海印发“沪七条”。北京和上海的此轮政策调整，有望在全国范围内形成新一轮政策预期，加大对真实购房需求的支持力度。

此次“沪七条”的发布时间定在2月底，直指春节后楼市惯常出现的“小阳春”传统。对于有真实购房需求的群体而言，放松限购门槛，特别是将首套房公积金最高贷款额度从160万元提升至240万元，叠加多子女家庭等因素上浮后可达324万元，实实在在降低了入市成本。

政策释放了诚意，但我们也要对政策效果保持客观清醒的认知。其实，对北京和上海这样的核心城市来说，目前的购房门槛已处于多年来较低的水平。以上海为例，外环外的购房门槛已经极低，此次调整更多针对外环内区域，这固然可以释放部分刚需和改善型需求，但在当前的市场阶段和观望情绪下，这类需求的总量并不足以扭转趋势。

更深层的问题在预期。《求是》杂志1月份的评论文章指出：政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。这一判断精准指出了当前房地产政策的主要症结。

当市场参与者预期还有更多、更大力度的政策时，往往会选择观望，这种心理会削弱单次政策的效果。纵观近年来的楼市政策，距离市场期盼的“一次性给足”，仍有差距。

对政策的实际效力，市场的重要参与者――开发商，大多不抱超预期的期待。开发企业普遍认识到，从2021年底开始的此轮房地产调整具有深刻的宏观和历史背景。限购和信贷政策优化，可以帮助部分真实需求降低成本，促进成交，这对企业的现金流不无裨益，但房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式已经走到尽头，向新模式转型需要时间。

在市场预期尚未根本转变、政策博弈心态依然存在的现实下，对本轮“小阳春”的成色，或许我们仍需冷静观察。

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上市险企“中考”成绩斐然 股票持仓市值增逾千亿元

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　　编者按：随着五大上市险企出齐半年报，这个头顶“长期资金”“耐心资本”光环的典型市场主体，也聚集了更多投资者的目光。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　上半年，上市险企何以业绩高增？险资正在驰援A股吗？新准则下，险企又该如何赢取新挑战？透视险企半年报，投资者或许能找到想要的答案。 　　上半年，负债与投资双轮发力，推动上市险企中期业绩超预期增长。 　　证券时报记者统计的数据显示，2024年上半年5家A股上市险企实现营业收入1.27万亿元，同比增长7.4%；实现归母净利润1718亿元，同比增长12.5%。受益于净利表现强劲，其中4家险企拟中期分红总计270亿元。 　　半年报显示，在新会计准则影响下，投资情况对上市险企财报的影响更加显著。同时，作为市场上长期资金的代表，多家上市险企在发布中期业绩时表示，权益投资一直是投资组合中的重要部分，在低利率、资产荒的背景下，权益资产配置的重要性在提升。 　　双轮发力驱动业绩大增 　　具体来看，上半年，中国平安、中国人寿、中国太保、中国人保、新华保险分别实现归母净利润746.19亿元、382.78亿元、251.32亿元、226.87亿元、110.83亿元，对应增幅分别为6.8%、10.6%、37.1%、14.1%、11.1%。 　　综合半年报数据分析，上市险企达成超预期业绩，主要受益于负债端企稳回升和资产端的投资业绩表现亮眼。 　　从负债端来看，居民保障性需求上升、产品结构优化，叠加预定利率下调、银保渠道实施报行合一，推动上市险企营收和利润率探底回升。 　　受报行合一和预定利率下降影响，险企新业务价值普遍明显上升。例如，上半年平安寿险及健康险业务新业务价值为223.20亿元，同比增长11.0%，其中代理人渠道新业务价值同比增长10.8%，人均新业务价值同比增长36.0%。中国人寿、太保寿险、人保人身险板块以及新华保险新业务价值则分别同比增长18.6%、22.8%、115.6%、57.7%。 　　相较负债端的压舱石作用，投资端的表现成为了上市险企利润大增的另一大驱动力，且由于新会计准则实施，投资表现对险企的利润影响更加突出。 　　在新金融工具准则下，更多金融资产分类为FVTPL（以公允价值计量且其变动计入损益），从而导致上市险企净资产和净利润波动变大。同时，利率下行带来归类为TPL的债权类资产上涨，加上受益于早期布局的价值股票赛道，这部分资产在今年上半年获取了结构性上涨机会，从而增厚了投资收益。 　　以中国太保为例，上半年该公司实现利润总额293.95亿元，其中投资收益贡献68.93亿元，同比增长57.5%；公允价值变动收益贡献209.45亿元，同比增长292.7%。相较去年同期，这两项数据总值大幅增加181.29亿元。2022年上半年至2024年上半年，公允价值变动收益在太保利润总额中的占比分别为-4.47%、23.23%、71.25%，显示投资波动对上市险企的利润具有重大影响。 　　投资表现对于新华保险的业绩影响也非常明显。上半年，该公司实现利润总额119.28亿元，公允价值变动收益贡献达到147.81亿元，同比增长109.92%。 　　中国太保首席投资官苏罡在公司业绩会上表示，上半年股票市场先扬后抑，整体表现欠佳，但结构性机会也带来了一定回报。 　　他进一步解释，公司一直坚持权益资产的主动管理，因此上半年取得了比较明显的超越市场基准的业绩，叠加利率下行带来的债券上涨，TPL类金融资产公允价值变动大幅提升，带动总投资收益率同比提升0.7个百分点。同时，公司长期以来一直聚焦股息价值策略，持续增加相关配置，这类资产主要进入OCI类资产（以公允价值计量且其变动计入其他综合收益），因此上半年带来的公允价值变动损益也显著提升了综合投资收益率，同比上升0.9个百分点。 　　股票持仓市值增逾千亿 　　据证券时报记者统计，截至2024年6月末，5家A股上市险企投资资产合计16.7万亿元，持仓股票市值合计1.24万亿元，较去年末增加1024亿元，增幅为9%。 　　数据显示，上半年多数上市险企均实现了总投资收益上升。其中，中国平安保险资金组合实现总投资收益979.83亿元，同比增长223%；中国太保、新华保险分别实现总投资收益560.37亿元、316.13亿元，同比增长均超过40%；中国人寿总投资收益为1223.66亿元，显然高于去年同期的814.43亿元，但由于与新金融工具准则相关的去年上半年投资业务数据未重述列报，因此相关数据不具有可比性。 　　收益率方面，总投资收益率和净投资收益率呈相反方向变动。例如，中国太保上半年未年化的净投资收益率为1.8%，同比下降0.2个百分点，但公司未年化的总投资收益率达到2.7%，未年化的综合投资收益率则达3%，分别同比增...
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上半年，上市险企净利润、新业务价值等指标普遍超预期，但有的险企出现了净资产的明显下滑，包括一些提前切换新准则的非上市险企，这是2023年执行新会计准则以来遇到的新情况。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 业界人士表示，新准则会加大损益表和资产负债表两张报表的波动。在利率快速变动的市场环境下，净资产的明显波动也折射出相关险企在资产负债匹配管理上仍有优化的空间。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 新准则下净资产有滑落 自2023年开始，上市险企执行新会计准则，包括新保险合同准则、新金融工具准则等。在新准则下，负债和资产都更强调“市价”，更多资产被分类为以公允价值计量，净资产和净利润的波动性都会加大，这在险企半年报中得到了直观体现。 上市险企新华保险披露的半年报，颇受市场关注。数据显示，上半年，新华保险在实现净利润111亿元且创同期新高，以及新业务价值大增58%的同时，却出现了净资产下滑。二季度末，该公司归母净资产为900.25亿元，不及一季度末的940亿元，较去年末则下滑约14%。 其他上市险企的净资产表现可算稳健。上半年末，中国平安、中国太保、中国人保的归母净资产分别为9312亿元、2673亿元、2530亿元，分别较去年末增长4%、7%、4%。今年切换到新准则的中国人寿，上半年归母净资产为4938亿元，去年末则为3278亿元。 值得提及的是，在已执行新准则的非上市险企中，也出现了净资产下滑的情况。尤其是，今年切换到新准则的银行系寿险公司，净资产均大幅缩水。偿付能力报告数据显示，从一季度末到二季度末，工银安盛人寿、建信人寿、农银人寿等均出现了净资产大幅下滑。今年切换新准则后的中邮保险，一季度末净资产较去年末也有一定幅度的下滑。 有业界人士称，新准则更考验资产负债联动情况。理论上，寿险公司的负债久期长于资产，利率下行时，负债增长的速度快于资产提升的速度，就会出现净资产缩水的情况。这是新准则下需要注意的问题，提示保险公司要做好资产分类和报表波动的平衡。 AC类资产占比较高 对于净资产的波动，新华保险在中期业绩发布会上予以了正面回应。 新华保险副总裁秦泓波从资产和负债两端对净资产波动原因进行了分析。在资产端，新华保险针对很多债券按照摊余成本计量，即分类为AC资产（以摊余成本计量的金融资产）。在资产负债表中，这些债券资产估值受利率影响较小，没有体现利率下行时的市值上涨，对资产和净资产的带动作用较小。上半年利率快速下行，如果这些债券按公允价值计量，那么公司净资产就会显著提升。在负债端，上半年国债收益率曲线大幅下移，负债大幅增加，这体现在资产负债表中，也对净资产的下滑产生重大影响。 新金融工具会计准则下，金融资产分为三类：以摊余成本计量的AC类，以公允价值计量的TPL类、OCI类，其中TPL类资产的市价变动计入损益，OCI类资产的市价变动计入其他综合收益。执行新准则后，如何对金融资产分类是一个看点。目前，新华保险的分类结构与其他上市险企明显存在差异。 半年报显示，截至6月30日，在新华保险1.44万亿元投资资产中，以摊余成本计量的AC资产占比达42%。相较而言，其他上市险企的AC资产占比普遍较小，比如中国平安为12.8%、中国太保为2.7%。同时，新华保险的OCI资产占比23%，也明显低于其他上市险企的OCI占比，中国人保的这一数据为35%，中国人寿、中国平安和中国太保则均超50%。TPL资产占比方面，上市险企普遍在20%~30%的水平，各家相差不大。 简言之，新华保险以摊余成本计量的债券资产规模明显要比同业高，在利率下行期，资产没有体现这部分债券的市值上涨，报表中的资产增值程度较弱，变相拖累了净资产。 此外，上半年，新华保险OCI资产占比还有所降低，OCI资产规模从年初的3526亿元降至3316亿元，其他债权投资中的国债及政府债也减少了270多亿元，而其他上市险企同时期均在继续增加对政府债的投资。多位业界人士向记者表示，今年利率债在利率下行期存在市值浮盈，卖出OCI债券可以兑现相应的浮盈为当期利润，不过与此同时，净资产也会减少。 金融资产分类是个技术活 秦泓波表示，净资产波动反映出，随着无风险收益率下降，公司的资产与负债对冲机制待优化。下一阶段，公司会更好地平衡各类资产，让资产和负债有更好的联动，使利润波动以及净资产波动都进入相对可控的范畴。 新华保险是否会考虑将部分AC类债券重分类采用公允价值计量，以缓解利率下行之下的净资产波动？新华保险副总裁、总精算师龚兴峰表示，如何摆布资产负债表和损益表是个技术性问题，业界有不同理解。 他举例，现在处于利率下行通道，如果利率出现波动反转，即使是短期的，也会对资产负债表有较大的影响，届时资产负债的对冲就会往相反方向变化——以公允价值计量的债券市值走低，拖累净资产，...
社保“第六险”距离商业化还有多远？

社保“第六险”距离商业化还有多远？

　　9月11日，国务院印发的《关于加强监管防范风险推动保险业高质量发展的若干意见》提出“发展商业长期护理保险”。此前，党的二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》也部署，要“加快建立长期护理保险制度”。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　长期护理保险被称为社保“第六险”。早在2016年，人力资源和社会保障部印发《关于开展长期护理保险制度试点的指导意见》（以下简称《意见》），选择在15个城市开展长期护理保险（以下简称“长护险”）制度试点工作。2020年，监管部门又将长护险制度试点城市扩大至49个。 　　长护险制度试点模式类似于政策性保险的运营模式，筹资渠道主要来源于医保统筹基金、财政补贴和个人缴费。在试点模式下，长护险参保人群出现了快速增长。长护险试点模式成功的原因是什么？商业长护险在推进过程中可以从长护险制度试点中借鉴哪些成功经验？长护险距离商业化还有多远？带着诸多问题，记者近期走访了首批开展长护险制度试点的江苏省部分地区，并对当地头部险企参与长护险制度试点的情况进行了调研。 　　参保人数超1.8亿人 　　“一人失能，全家失衡”。为破解长期失能人口（即由于年老、疾病或伤残导致生活不能自理的个体）的照护难题，让失能人群“失能不失护”，长护险便应运而生。目前，我国社会基本保险主要包括基本养老保险等“五险”，长护险出现后被称为社保“第六险”。 　　实际上，早在2005年，我国一些保险公司就推出了商业长护险，但由于消费者对商业长护险普遍不了解，叠加保费偏贵、险企推动热情不高等因素，商业长护险的发展一直不温不火。 　　偏政策性保险的长护险制度试点扭转了这一局面。2016年，人力资源和社会保障部确定了15个城市作为长护险制度的试点城市。2020年，国家医保局、财政部印发文件将试点范围扩大到49个城市。 　　此后，长护险制度试点越来越受到政策层面的关注。2021年至2023年，政府工作报告连续三年提到“稳步推进长期护理保险制度试点”。2024年，政府工作报告继续提及长期护理保险制度，并去掉了“试点”二字，首次提出要“推进建立长期护理保险制度”。 　　9月10日，在第十四届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议上，民政部部长陆治原在《国务院关于推进养老服务体系建设、加强和改进失能老年人照护工作情况的报告》中表示，“长期护理保险制度建设由局部试点迈向全面推进阶段”。 　　从最新长护险制度试点运行情况来看，近年来参保人群持续扩大。《2023年全国医疗保障事业发展统计公报》显示，2023年，49个试点城市参加长期护理保险人数共18330.87万人，享受待遇人数134.29万人。2023年基金收入243.63亿元，基金支出118.56亿元。 　　长护险制度试点相继铺开后，参保人群快速增长既与政策激励有关，也与目前市场对失能人群的护理需求大幅增长有关。 　　首都经贸大学保险系原副主任、农村保险研究所副所长李文中对《证券日报》记者表示，参保人群快速增长离不开政策的支持与引导。从运作模式来看，目前各地长护险试点机制基本都与社会基本医疗保险相挂钩，长护险的筹资渠道主要来源于医保统筹基金、财政补贴和个人缴费，其中，在相关政策激励下，个人缴费占比较低是长护险制度试点地区参保人群快速增长的主要原因之一。此外，为推进长护险制度试点，各地大力建设服务体系，进一步提升了参保人群积极性。 　　“当前，我国面临人口老龄化，失能老人数量有增加趋势，对长护险的需求快速增长，助推长护险制度试点快速铺开。”李文中说道。 　　从需求层面具体来看，不同研究机构测算的数据均显示，我国长期失能人口存在增加趋势。武汉大学健康医疗大数据国家研究院发布的“中国老年健康报告”显示，2023年，我国三级失能人口规模达到4654万。而北京大学一项人口学研究显示，预计到2030年，我国失能老人规模将超过7700万人。 　　保险机构积极参与试点 　　长护险制度试点地区参保人群的壮大，也离不开保险公司的积极参与。 　　记者了解到，近年来，头部寿险公司积极参与长护险制度试点，积累了宝贵的承保经验。中国人寿相关负责人对记者表示，中国人寿江苏省分公司就是长护险制度试点最早的一批参与者，并在多年的探索中形成了独特的长护险“江苏模式”。目前公司已开展了70余个长期护理保险试点项目，覆盖全国16个省市3800多万人。 　　其中，中国人寿在江苏省镇江市参与的长护险试点就是典型之一。中国人寿镇江市分公司相关负责人告诉记者，作为镇江市长期护理保险项目最大片区的主承保公司，中国人寿镇江市分公司采取多项措施建立镇江市长期护理保险服务中心，按要求完善组织架构、健全制度体系、加强人员配备、强化教育培训、广泛发动宣传，将长护险的政策知晓度进一步扩大，让...

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