上海楼市“沪七条”威力有多大

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2026月02月25日

（原标题：上海楼市“沪七条”威力有多大）

上海楼市“沪七条”威力有多大
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张雅楠/文

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2026年春节刚过，上海楼市迎来政策松绑。

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2月25日，上海五部门联合印发“沪七条”，从限购、公积金贷款、房产税三个维度优化现行政策。这是继2025年12月24日北京调整购房政策后，一线城市又一次为楼市政策松绑。

要理解此次的“沪七条”，需将其置于当前房地产的现实中。房地产供需关系发生根本性变化已是共识，从总量短缺到总量基本平衡，从“有没有”到“好不好”，房地产行业发展的条件发生了深刻改变。在供小于求、市场过热阶段出台的限制性措施逐步退出，是政策调整的应有之义。此轮北京、上海相继放宽非本地户籍居民的购房条件、允许符合条件者增购住房、优化购房信贷政策是呼应供需变化的实事求是之举。

各地方早已被赋予根据自身情况调整政策的自主权，在四大一线城市中，北京和上海因其巨大的市场体量和风向标意义，政策调整向来审慎。2025年底，北京率先出手优化调整限购政策；2026年1月，《求是》发表文章，呼吁改善和稳定房地产市场预期；2月末，上海印发“沪七条”。北京和上海的此轮政策调整，有望在全国范围内形成新一轮政策预期，加大对真实购房需求的支持力度。

此次“沪七条”的发布时间定在2月底，直指春节后楼市惯常出现的“小阳春”传统。对于有真实购房需求的群体而言，放松限购门槛，特别是将首套房公积金最高贷款额度从160万元提升至240万元，叠加多子女家庭等因素上浮后可达324万元，实实在在降低了入市成本。

政策释放了诚意，但我们也要对政策效果保持客观清醒的认知。其实，对北京和上海这样的核心城市来说，目前的购房门槛已处于多年来较低的水平。以上海为例，外环外的购房门槛已经极低，此次调整更多针对外环内区域，这固然可以释放部分刚需和改善型需求，但在当前的市场阶段和观望情绪下，这类需求的总量并不足以扭转趋势。

更深层的问题在预期。《求是》杂志1月份的评论文章指出：政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。这一判断精准指出了当前房地产政策的主要症结。

当市场参与者预期还有更多、更大力度的政策时，往往会选择观望，这种心理会削弱单次政策的效果。纵观近年来的楼市政策，距离市场期盼的“一次性给足”，仍有差距。

对政策的实际效力，市场的重要参与者――开发商，大多不抱超预期的期待。开发企业普遍认识到，从2021年底开始的此轮房地产调整具有深刻的宏观和历史背景。限购和信贷政策优化，可以帮助部分真实需求降低成本，促进成交，这对企业的现金流不无裨益，但房地产行业“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式已经走到尽头，向新模式转型需要时间。

在市场预期尚未根本转变、政策博弈心态依然存在的现实下，对本轮“小阳春”的成色，或许我们仍需冷静观察。

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中国机动车保有量达4.4亿辆 驾驶人达5.3亿人 2024-06-13 17:13:52 中国新闻网 　　中国机动车保有量达4.4亿辆 驾驶人达5.3亿人图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　中新社北京6月13日电 中国公安部交通管理局局长王强13日在北京表示，近年来，中国机动车和驾驶人保持高速增长态势，截至2024年5月底，全国机动车保有量达4.4亿辆，其中汽车达3.4亿辆，驾驶人达5.3亿人，10年来汽车年均上牌超过2000万辆，新领证驾驶人超过2800万人，总量和增量均位居世界第一。 　　当天，公安部在北京召开新闻发布会。王强在发布会上通报，公安部不断深化公安交管便民利企改革，中共十九大以来陆续推出100多项改革措施，累计减少民众企业办事成本1000多亿元(人民币，下同)，为民众减少办事材料40多亿份，为1亿多人次提供跨省异地检车、考证、补换证等便利，推动3万多个汽车4S店、邮政网点、保险公司代办交管业务，推广应用全国统一的“交管12123”手机APP，实现35项业务网上办，日均访问量2700万人次，交管服务“零距离”不断提档升级。 　　据王强介绍，公安部在总结改革实践经验的基础上，组织专题调查研究，广泛听取社会各界意见建议，制定出台了8项公安交管便民利企改革新措施，经初步测算，8项新措施实施后，预计将惠及上亿民众，减少办事成本约30亿元。 　　这8项新措施包括：试点机动车行驶证电子化、实行摩托车登记“一证通办”、便利民众网上办理汽车注销手续、推行快递上门服务便利民众办事、优化驾驶证重新申领考试科目、优化城市路口非机动车交通组织、推行交管业务网上精准导办服务、推出“交管12123”APP单位用户版。 　　王强表示，今年7月1日起，电子行驶证将在全国60个城市先行试点。为确保应用效果，60个试点城市发放的电子行驶证在全国范围内有效。下一步，公安部将按照“试点先行、加快推广”的原则，在试点基础上，进一步完善信息系统，健全配套制度，扩大应用场景，2024年底前在全国全面推广电子行驶证。(完) 来源：中国新闻网 编辑：王永乐 广告等商务合作， 中新经纬版权所有，未经书面授权，任何单位及个人不得转载、摘编或以其它方式使用。 关注中新经纬微信公众号(微信搜索“中新经纬”或“jwview”)，看更多精彩财经资讯。...
新公司法今起施行 夯实资本市场健康发展法治基础

新公司法今起施行 夯实资本市场健康发展法治基础

　　▶▶优化公司“三会一层”治理结构，突出强调董事会在公司治理中的核心地位图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 　　▶▶明确上市公司应当依法真实、准确、完整披露股东、实际控制人信息以及禁止违法代持上市公司股票 　　▶▶明确界定忠实义务与勤勉义务的内涵与具体内容，加强对董监高关联交易的规范，新增关联交易报告义务和回避表决规则。引入“事实董事”“影子董事”制度，明确“双控人”执行公司事务时的忠实、勤勉义务，以及“双控人”人作为“影子董事”的责任 　　▶▶强化股东知情权，扩大股东查阅材料的范围，允许股份有限公司符合条件的股东查阅会计账簿和会计凭证，新增允许股东查阅、复制全资子公司相关材料等 　　7月1日起，新公司法正式施行。修订后的新公司法在完善公司资本制度，优化公司治理结构，加强中小股东权益保护、强化控股股东、实际控制人和董监高责任等方面亮点纷呈。 　　受访专家普遍认为，新公司法的实施，将进一步夯实资本市场健康发展的法治基础，有助于提高上市公司治理水平，推动完善中国特色现代企业制度，加强对中小投资者合法权益保护，增强市场信心，将促进资本市场在市场化、法治化轨道上，实现高质量发展。 　　提高公司治理水平 　　强调董事会核心地位 　　新公司法优化了公司“三会一层”(即股东会、董事会、监事会和高级管理层)治理结构，提高“三会”运作灵活度，突出强调董事会在公司治理中的核心地位，并提升对董事履职和权益保护。 　　在市场人士看来，这有助于提高董事会的透明度，增强公司内部监督机制，提高公司治理水平。上海市锦天城律师事务所高级合伙人李云在接受《证券日报》记者采访时表示，新公司法对公司治理问题进行了比较大的修改完善，对于上市公司完善公司治理结构、提高治理水平，有着多方面的积极意义。 　　首先，新公司法引入单层公司治理结构，允许公司只设董事会、不设监事会。公司只设董事会的，应当在董事会中设置审计委员会行使监事会职权。未来，监事会或监事不再是公司治理结构的必选项，有助于提升公司治理结构的灵活性，上市公司据此可以结合自身情况选择适合的组织架构。 　　其次，新公司法将对股东会、董事会职权重新配置，如删除股东会“决定公司的经营方针和投资计划”职权，保留董事会“决定公司的经营计划和投资方案”；扩充董事会职权，如新增股东会可以授权董事会对发行公司债券作出决议等。市场人士认为，这突出了董事会在公司治理中的核心地位。与此同时，新公司法提升公司董事履职和权益保护。如股东会无正当理由，在任期届满前解任董事的，该董事可以要求公司予以赔偿。 　　再次，新公司法还强化监事会监督职能，增加“监事会可以要求董事、高级管理人员提交执行职务的报告”的规定。 　　最后，新公司法明确了上市公司章程应当载明“董事会专门委员会的组成、职权以及董事、监事、高级管理人员薪酬考核机制等事项”。李云表示，对专门委员会的组成、职权及董监高人员薪酬考核机制进行明确规定，有利于更好地发挥专门委员会的作用，更好激励和约束董监高人员履行相应的职责。 　　新公司法还明确上市公司应当依法真实、准确、完整披露股东、实际控制人信息以及禁止违法代持上市公司股票。李云表示，这是在法律层面首次对此问题作出规定，意义重大，对认定上市公司股份代持的效力提供了明确的法律依据，有利于促进上市公司规范信息披露行为。 　　清华大学法学院教授汤欣对《证券日报》记者表示，新公司法适用于包括上市公司在内的所有股份公司和有限公司，本次修法中对于强化公司“双控人(即控股股东、实际控制人)”、董监高义务和责任的规定，对于加强公司股东和债权人保护的规定，对于监事会和董事会下设审计委员会的选择设立规定，对于公众公司的治理完善等均有重大的积极性意义。 　　规范“关键少数”行为 　　扩大“双控人”责任范围 　　新公司法强化控股股东、实际控制人和董监高的责任，规范上市公司“关键少数”行为。如明确界定忠实义务与勤勉义务的内涵与具体内容；加强对董监高关联交易的规范，新增关联交易报告义务和回避表决规则等。 　　其中，新公司法规定了“事实董事”“影子董事”制度，成为一大亮点。根据新公司法要求，公司的控股股东、实际控制人不担任公司董事但实际执行公司事务的，对公司负有忠实义务和勤勉义务；公司的控股股东、实际控制人指示董事、高级管理人员从事损害公司或者股东利益的行为的，与该董事、高级管理人员承担连带责任。 　　汤欣表示，上市公司的部分董事可能由公司“双控人”推荐，甚至直接由作为自然人的“双控人”担任，厘清对董事忠实义务、勤勉义务和合规义务的具体要求意义重大；在当下一些案例中，关联交易是对于“双控人”进行利益输送的主要途径之一，增加对关联交易的必经程序和不公允关联交易效力后果的规定，具有实效性；引入“事实董事”“影子董事”制度，则有...
罕见！两家中小银行年中发力冲中收，头部保司产品搭台唱主角 银保新政下行业重构在继续

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面对上半年息差收窄、中收增长乏力的下行压力，近期一些中小银行开始主动求变。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 近期，财联社记者注意到，湖南临湘农商银行、会同农商银行等县域农商行罕见召开专题会议，声称推动下半年代理保险业务，减缓中间业务下滑的压力。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 7月9日，处于沿海地区的广东某市农商行网点人士对财联社表示，近年来比较少有银保业务大型推动会议；以往是配合保险开门红冲刺，最多提早到第四季度，但是刚过半年就冲刺在广东比较少见。图片来源于网络，如有侵权，请联系删除 而另一大看点，则是两家中小银行的中收攻坚战中，中国人寿，人保寿险等头部保司的产品开始唱主角。受访业内人士称，这是银保新政后行业重构的典型侧面，预计未来银保渠道调整还会继续，头部保司的渠道下沉度和市场集中度会更高。 罕见中小银行年中发力冲击中收 财联社注意到，6月底7月初，各家银行半年总结和工作会议尚未召开，但是代理保险推动会却提前召开。 会同农商行官微7月5日信息显示，该行董事长王扬坤在动员大会上表示，上半年代理保险中间业务收入指标相对其他指标增长较慢，要求掌握唯一代理的“国寿臻鑫传家终身寿险”产品特点，实行全员营销。 在6月18日举行的代理保险培训会上，临湘农商银行副行长张万强调，发展代理保险等中间业务是农商银行转型发展的必经之路，是补齐业务短板、丰富产品链条、拓展市场的重要抓手。 而在会同农商行的动员会上，该行的焦虑感更强，明确要求在规定的时间内全面完成基础任务，各支行负责人递交了责任状。即日将此次代理保险营销动员会的精神传达到每位员工，即日就对代理保险营销进度进行通报督导。 华南某寿险公司研究部主管7月9日对财联社表示，代销哪家产品的确是银行有自主权，监管没有强制规定。但是由于农商行规模小和网点少，在代理保险上面的确竞争优势不如邮储和邮政“双邮”渠道。 头部保司下沉渠道，头部效应会越来越强 不过，此次公告显示，与临湘农商银行合作是中国人寿保险股份有限公司临湘支公司、中国人民人寿保险股份有限公司临湘市支公司等五家保险公司；与会同农商行合作的是中国人寿，均以头部企业为主。 受访业内人士认为，相关案例中体现出的头部保司下沉渠道也是行业内近期的一大看点。 上述寿险公司人士分析认为，取消一对三和实行报行合一之后，中小险企的费用奖励优势在减弱，头部保险公司的营销能力和品牌产品优势也更受品牌弱的小银行欢迎，银保头部效应可能有趋强的迹象。 而在此前，四大行与招商、邮储是银保销售渠道的主力，中小行尤其县域的农商行代理的比例较低。 5月中旬，招商证券银团队分析银保新政预计，头部公司凭借服务、品牌和客户经营等资源优势，预计将在高客经营中占据领先地位；中小公司通过签约更多银行网点，有望触达更多客户。 新政下银保渠道调整或仍将继续 在政策和市场等因素影响下，银保渠道近年来进入调整期。 一季报数据最新显示，邮储银行实现手续费及佣金净收入94.76亿元，同比减少21.10亿元，下降18.21%；交通银行实现手续费及佣金净收入118.79亿元，同比减少8.06亿元，降幅6.35%；股份行中，平安银行代理个人保险收入2.48亿元，较去年同期下降81.18%；招商银行代理保险收入25.24亿元，同比下降50.28%。 5月中旬，中信证券非银团队在分析“一对三”限制取消的影响时候认为，今年一季度“开门红”期间，行业银保渠道新单期交保费仍处在下行通道，同比降幅为22%。寿险“老七家”银保渠道新单期交保费集体负增长，平均降幅约为25%。预计二季度数据仍将明显承压。 不过，中信证券非银团队认为，从寿险行业保费角度看，银保保费占到一半左右，银保保费回归增长将成为未来带动行业保费长期增长的主要力量。尤其是在供给侧走向集中的情况下，未来优势公司有望同时受益银保需求恢复、份额集中、价值率提高等多方面好处。 近日，华西证券非银分析师罗惠洲在展望保险行业半年业绩时候认为，随着银保渠道“一对三”限制取消，银保业务或将有所回暖进而缓解部分新单增长压力。加上各险企持续推进负债端降本增效，以及不断优化渠道将继续改善新业务价值率，“以价补量”将推动NBV延续向好态势。 因此，预计2024H1各上市险企NBV增速虽相比一季度有所放缓，但仍有望保持双位数水平。 翻译 搜索 复制 【作者：梁柯志】　 (编辑：王欣宇) 关键字：...
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