7月土地平均溢价率大幅回升 机构预计下半年更多优质地块入市

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近期，深圳、上海、苏州等城市均在月内刷新了各地的城市楼板价新纪录，其中上海徐汇衡复地块更是以20万元/平方米的单价创下了全国楼板价新纪录。

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克而瑞研究中心指出，随着7月份大量优质宅地的入市，这些“绝版地段”“多年断供”的高品质宅地在7月下旬掀起了多轮土拍热潮，月内深圳、上海、苏州等地频频拍出高溢价、高总价、高单价地块，土地市场“缩量提质”特征愈发显著。至截稿时，北京、上海、深圳、杭州、苏州、成都等城市均在2025年刷新了各自的楼板价纪录，其中上海更是刷新了全国单价纪录。

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具体来看，土地供应方面，截至2025年7月25日，本月土地供应建筑面积6181万平方米，环比增加18%，同比下降17%，延续缩量趋势。随着各地城市发展进程的推进，7月份土地供应规模延续上升，但同比来看仍继续下滑，且同比降幅大于新房成交，助力行业库存规模持续下降。

土地成交方面，截至7月25日，全国经营性土地招拍挂成交4194万平方米，同比下降15%，降幅较上月增加了11个百分点。2025年以来，各月土地市场供求规模均呈同比回落态势。本月成交金额1320亿元，同比持平，土地市场延续控量提质。本月上海成交金额达到290亿元，其余城市均在100亿元以下，所有城市成交土地建面均小于70万平方米。因热点地块成交占比上升，尤其是上海、深圳、苏州均在月内刷新了各自的楼板价纪录，本月平均楼板价3147元/平方米，同比上升17%。

市场热度方面，至截稿时7月平均溢价率为9.9%，为二季度以来新高。一线城市溢价率大幅攀升，上升至25.7%，创下2025年以来月度新高，三线城市溢价率也小幅上升至4.6%，较上月增加了1.2个百分点，二线城市溢价率小幅下降1.1个百分点至6.2%。具体来看，本月上海、深圳多宗优质宅地拍出了20%以上的高溢价率，上海徐汇衡复地块、深圳南山前海地块更是创下了两座城市各自的楼板价新高。对于这些一线城市断供已久的核心区域而言，2025年以来高溢价、高单价的宅地成交已是屡见不鲜，北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州等均已在年内刷新了各自的楼板价纪录。

7月土地流拍率9%，仍在近年低位。具体来看，本月武汉、济南、西安均有宅地流标或撤牌，因未来销售前景确定性不足或未达出让预期，未能成功如期出让。

克而瑞研究中心预计，随着各地城市化高质量发展的进一步推进，得益于城市更新、土地收储等工作对存量建筑、土地使用效率的进一步挖潜，预计各地将迎来更多优质宅地入市。随着各地核心板块持续带来高品质住宅用地的新增供给，下半年地市有望维持适当的竞拍热度，在合理的交易规模下为稳市场提供更多动力。

克而瑞研究中心表示，得益于城市高质量发展的推进，人口、产业、城镇、交通的一体化发展，在稳步促进需求发展的同时，也在持续优化城市空间结构，为房地产市场带来更多高质量的土地供应。2025年下半年，土地市场预期释放更多稳定信号，那些集聚了大量外来人口的核心城市，以及经济发展水平较高的中小城市，均有望成为市场复苏的重要支点。