提高租户黏性 商业地产公司不应忽视资产管理运营

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在供求关系深刻变化的背景下，房地产正告别规模扩张与高速周转的传统路径，转向运营优化、品质升级与品牌深耕的方向。尤其面对持续扩张的商业存量规模、愈发激烈的市场竞争局面，“房地产资产管理”正受到更多关注。

根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2025年三季度全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.55元/平方米/天，环比下跌0.33%，前三季度累计下跌1.39%。与此同时，城市更新、保租房建设等政策密集落地，要求行业从“建房子”向“管资产”转型，存量资产盘活的紧迫性与日俱增。

随着商业地产竞争愈发激烈，对运营管理能力提出了更高要求。戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管张晓端认为，专业的资产管理人显得尤其重要。资产管理人的职责是将资产增值的全面规划落实到整个项目周期中，对资产进行全生命周期的统筹运营，对接各阶段关键指标的实现。

租户是商业地产公司的宝贵资源，引入、维护优质租户是实现资产溢价的关键一环。张晓端认为，运营团队中往往设置专人或团队负责项目招租及租务管理的相关工作；搭建客户评价指标模型，优先选择信誉好、支付能力强的企业，同时关注高成长性企业的发展潜力；企业入驻后，建立定期沟通机制，及时了解、反馈、处理客户需求，提升客户满意度，增加租户黏性。

她还表示，系统化的租务管理包括租户行业结构分析、租约稳定性管理、租户质量把控、租金收入贡献比重分析等，为优化租户成分、租约组合等综合管理提供基础数据；同时把控租约长短组合，主动把握客户合约到期时间，提前备案措施以缓释风险，确保项目的出租率、租金收缴率，以可预测、可持续的稳定租金收入来提高抗风险能力，避免在短时间内因合约集中到期而造成大面积空置的风险。

提到空置风险，写字楼作为商业地产领域中竞争较为激烈的领域，资产管理的必要性更高。张晓端认为，为预防由行业系统性风险导致行业集中度过高的楼宇租金收益受到冲击，或规避单一大客户潜在的搬迁风险对租金收益的影响，近年来越来越多业主偏向于选择更加多元的租户组合，根据客户的行业上下游企业、面积需求进行楼层安排的同时，更注重形成合理的行业聚集性。面对行业结构性调整，业主应及时关注政策和行业动向，及时预判、快速排查风险企业，避免造成进一步损失。

除了系统化的租务管理与优化运营对商业项目收益及价值提升的积极贡献外，资产管理的意义并不止此。尤其伴随公募REITs常态化及扩容，拓宽存量资产退出路径的同时，资产价值逻辑也发生变化。通过构建全生命周期资产管理体系，将资产增值规划和实施贯穿于整个项目周期中。张晓端认为，全生命周期资产管理体系，将成为房地产发展新模式中非常重要的探索方向。