REITs市场迎政策新指引 支持扩容扩募与资产创新

◎记者 聂林浩

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近日，国家发展改革委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（下称“通知”）。通知内容涵盖了推动市场扩围扩容、积极支持扩募、做好项目把关、加强组织保障等多个层面。在业内人士看来，该政策的发布是推动公募REITs市场常态化发展后的又一重要节点，不仅延续了此前政策对市场的“铺路”作用，更致力于为REITs注入持续动力，进一步拓宽市场空间和发展上限。

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“零案例”类型项目有望突破

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通知称，基础设施REITs常态化推荐发行以来，制度规则进一步健全，项目申报推荐有序开展，发行规模稳步增长，资产类型不断丰富，市场表现稳中向好，畅通投资循环、扩大有效投资的作用逐步显现。

Choice数据显示，截至9月18日，已上市公募REITs数量达74只，此外，华夏凯德商业REIT已于9月16日正式成立，即将登陆上交所。我国公募REITs市场产品数量已跃居亚洲首位。

底层资产类型也不断丰富。目前，公募REITs资产类型已达10种。其中，园区基础资产REITs数量最多，共19只，交通、消费、仓储物流类型的数量均超过10只，数据中心、水利设施等新型资产类型不断面世。

“当前，政策允许的公募REITs底层资产类型已拓展至12大类。但在实践中，受多重因素影响，文旅、养老等部分政策已允许行业尚未实现产品落地。”中航基金总经理助理、不动产投资部总经理宋鑫向上海证券报记者表示，公募REITs资产类型还有进一步丰富的空间。

通知重点提及了资产类型扩容尤其是“零案例”领域：要进一步加大供热、水利、数据中心等潜在发行空间较大资产类型项目的组织力度，并积极研究探索铁路、港口、特高压输电、通信铁塔、市场化租赁住房、文化旅游、专业市场、养老设施等尚无推荐发行案例的新资产类型项目的发行路径。

打造龙头REITs 发挥引领示范作用

虽然从数量上来看，我国公募REITs市场已具备优势，但产品单只规模相对偏小。

戴德梁行发布的2024年《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》显示，截至2024年末，亚洲各大交易所REITs总市值约2358亿美元，日本、新加坡和中国（境内）是前三大市场。其中，日本市场单只REITs平均规模约15.94亿美元；新加坡市场单只REITs平均规模约17.28亿美元。而在中国市场，香港单只REITs平均规模为14.6亿美元；内地单只REITs平均规模仅3.7亿美元。

沪上某公募不动产投资管理部负责人告诉上海证券报记者，在新加坡等海外市场，REITs发行时投资者通常倾向于首发规模较大的产品。“如果发行规模过小，产品的市场认可度、二级市场活跃度、长期价格稳定性都可能受到制约，难以建立可持续的市场口碑，甚至难以吸引大型机构投资者关注。”该负责人直言。

在持续推动市场扩围扩容方面，通知提出，鼓励申报发售基金规模较大、对基础设施REITs市场扩围扩容具有重要作用的项目。“与成熟REITs市场相比，我国基础设施REITs在资产整合和规模效应方面尚存在提升空间，需要一批有示范引领作用的龙头REITs产品，为市场的稳步发展夯实基础。”宋鑫向上海证券报记者表示。

支持跨区域、跨行业扩募方式

除支持新发行项目外，通知还鼓励已上市的REITs通过扩募等方式筹集资金购入优质资产，支持已上市REITs新购入行业内同类项目以及具有关联性的不同行业领域项目，并简化新购入项目申报流程。

“当前，我国REITs市场还处于‘首发+扩募’双轮驱动阶段，截至目前，仅有6只产品进行过第一次扩募，与美国等成熟REITs市场依靠扩募带动规模增长的模式有所不同。”宋鑫说。

中诚信国际公开报告表示，扩募机制是公募REITs首次发行后通过再次募集资金收购新资产，以达到扩大资产规模、提升资产分散度、维持分红稳定的目的。从全球成熟公募REITs市场发展路径看，公募REITs市场规模增长的主要方式是扩募。例如，近年来新加坡REITs市场的扩募金额是首发规模的3.5倍，美国市场扩募规模则是首发规模的30到50倍。

2023年6月16日，我国首批4只公募REITs扩募项目上市，此后这一进程有所放缓。今年以来，公募REITs扩募消息频出，监管审批进程也在加快。

6月25日，华夏北京保障房REIT扩募份额在上交所上市；8月29日，国泰君安临港创新产业园REIT扩募份额也正式登陆上交所。截至9月18日，国泰君安东久新经济REIT、中航京能光伏REIT、华夏基金华润有巢REIT等多只产品均提交了扩募申请。

“通知在扩募机制方面作出重要突破：一方面，将扩募启动时间缩短至6个月，极大缩短了扩募周期，让优质项目能更快速地进入评估和推荐环节；另一方面，显著放宽扩募资产范围，允许扩募通过跨行业、跨区域等方式整合存量，推动REITs从单一资产载体向综合性的资产运营平台转型。”某行业资深观察人士对上海证券报记者表示。

“通过畅通持续扩募机制，探索原发行人体系外资产扩募，并打造一批龙头REITs，有助于公募REITs市场迈向更成熟发展阶段。”宋鑫表示，展望未来，公募REITs通过扩围扩容让更多基础设施融资主体受益，为投资者提供具有稳健分红特征的配置资产，相信在市场参与各方的共同努力下，公募REITs市场将行稳致远，为实体经济的高质量发展注入新动能。