涉房资产价值凸显 险资多元配置不动产

    本报记者 杨笑寒

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    近日，建信人寿保险股份有限公司（以下简称“建信人寿”）发布关于大额不动产投资的信息披露公告。至此，今年以来已有5家保险公司总共披露了13笔大额不动产投资。

    受访专家表示，不动产收益较为稳定，有益于多元化资产配置并抵御风险，因此险资配置不动产的力度有所加大。

    投资规模同比增加

    根据监管规定，保险公司在境内开展累计金额超过50亿元的大额不动产投资及相关追加投资，需要在签署投资协议后10个工作日内发布信息披露公告‌。

    建信人寿所投资的上述不动产项目此前于2020年12月份完成协议签署和首次出资，此次公告为对项目的新增投资。公告显示，建信人寿此次对上海市黄浦区董家渡金融商业中心（绿地外滩中心）T4幢办公楼项目新增投资使用保险责任准备金，累计支付约337.44万元，出资账户均为传统险账户，出资完成后，建信人寿对项目累计投资金额约56.92亿元（不含契税、印花税、维修基金、不动产登记费等）。这也是今年以来建信人寿对上述项目披露的第四次新增投资。

    这是今年以来险资加速投资不动产的一个缩影。据中国保险行业协会数据统计，截至6月24日，今年以来已有5家保险公司总共披露了13笔大额不动产投资，涉及7个不动产项目，均为对此前已签署不动产项目的新增投资，年内新增投资金额合计46.82亿元，远超去年同期约7亿元的投资金额。从频次来看，去年同期险企共披露8次大额不动产投资，今年险资投资大额不动产的频次也有所上升。

    广东凯利资本管理有限公司总裁张令佳对《证券日报》记者表示，险资配置不动产积极性提高的原因主要是寻求增厚收益。在利率中枢下行的背景下，债券等传统固收类资产的收益降低，同时商业地产、物流地产等不动产价格下降，抬升了租金收益率。同时，不动产作为一种另类资产，流动性较低，且其账面价格的重估频率不高，对报表造成的影响相对较小。对比来看，不动产存在配置优势，因此险资加大了对不动产的配置力度。

    盘古智库（北京）信息咨询有限公司高级研究员江瀚对《证券日报》记者分析称，从资产特性来看，不动产作为一种收益相对稳定的资产类别，有益于多元化资产配置，能够在一定程度上抵御市场风险，对于追求长期稳定回报的保险资金来说具有吸引力。

    配置形式多元化

    近年来，险资增加对不动产的投资规模的同时，投资形式也更加多元化。除直接投资外，险资也采用联合投资机构设立住房租赁私募股权基金、设立合伙企业投资公募REITs（不动产投资信托基金）等方式加大对不动产领域的投资力度。

    例如，2月份，新华保险、大家人寿保险股份有限公司（以下简称“大家人寿”）与万科企业股份有限公司下属子公司和基金管理公司等机构共同投资设立万新金石（厦门）住房租赁股权投资合伙企业（有限合伙），其中新华保险认缴出资9.59亿元，持股占比约为59.94%，大家人寿认缴出资4.8亿元，持股占比为30%。

    5月份，天眼查APP数据显示，北京平准基础设施不动产股权投资基金合伙企业（有限合伙）（以下简称“合伙企业”）正式成立，合伙人包括中国人寿、财信吉祥人寿保险股份有限公司、国寿置业投资管理有限公司等机构。此前中国人寿公告显示，合伙企业的投资聚焦于基础设施公募REITs，有助于存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施行业健康发展，是服务实体经济的重要实践。同时，基础设施公募REITs具备股+债属性，有助于提升保险资金组合收益。

    此外，也有险资通过直接收购不动产项目公司的股权或直接认购REITs等方式对不动产领域进行投资。

    就险资多元化配置不动产的优势，江瀚表示，一是多元化配置有助于险资分散风险，避免因某一特定类型的不动产市场波动而带来的损失；二是通过直接收购不动产项目公司的股权或设立住房租赁私募股权基金等方式，险资能够深入参与到不动产项目的开发与管理中，获取更多的增值机会；三是采用多元化的投资策略可以更好地适应市场变化，灵活调整投资组合，以应对不同的经济周期和市场条件。

    展望未来，张令佳表示，预计险资投资不动产将呈现类别多元化、规模持续扩大的趋势，资产类别方面，险资投资的不动产标的或将从商业地产、物流园区进一步扩展至长租公寓、数据中心、养老公寓等类别；规模方面，在低利率背景下，预计不动产配置优势将持续存在，险资不动产投资规模有望持续增加。